巴菲特有句名言：只有在退潮的时候，你才会知道谁在裸泳。
中国的房地产市场正在退潮，裸泳者纷纷现身了：三四五线城市固然不用说，二线城市里杭州、成都、天津、济南、呼和浩特、太原也都扛不住了。到目前为止，46个限购城市中，已经有30个城市不同程度松绑。
那么一线城市里，谁的压力最大?种种迹象显示，是广州。据媒体报道，今年5月以来，广州增城、从化两个较为偏远的区已经松绑限购，本地户口可买三套房，但房款须一次付清。外地户口买首套房不需纳税、社保证明，也可一次付清买第二套房。随后，还有过南沙希望放松限购的传闻。
8月5日下午，由广州最大的中介代理行“合富辉煌”领头的一场研讨会上，有多位业内人士向政府“开炮”，呼吁应该“引领一线城市”，在楼市调控上去行政化、取消限购，以换取楼市成交的恢复。据称，自从去年严格的“穗六条”将限购门槛大幅度提高以来，广州楼市成交持续走低，今年上半年一手房成交量创10年来最低位，甚至低于金融危机爆发的2008年。
广州楼市为何成为四大“一线城市”里最先扛不住的?我在本栏目中曾经分析过，这不是因为广州住宅供应量太大(广州供应量远远低于北京、上海)，而是因为广州的竞争力在四大城市里是最弱的，最近13年来以资金角度观察，广州的增长幅度，只有北、上、深的一半左右。此外，广州对外来人口的吸引力，对外来投资性购房的吸引力，也都是四大城市里最弱的。
整体而言，广州的楼市并不危险。有问题的地方，一是比较偏远的增城、从化，情况类似三线城市;二是南沙新区，这里类似天津的滨海新区，因为发展太快，新房库存偏大。但从开发商和政府角度看，能取消限购当然最好。开发商可以迅速回笼资金，甚至可以卖个好价钱;而政府则可以轻松完成保增长的目标。广州近些年被天津、深圳追得气喘吁吁，地方债占地方财政收入的比例，高居7大城市(GDP过万亿的)第二位。汽车已经限购，很难回头，如果房子限购再不能松绑，那启动内需就非常难。
所以，保增长，保GDP第三的头衔，其实才是广州最大的压力。
也许有人会问，为什么“一线城市”就不能取消限购?这种用行政手段管理市场的措施，难道不应该消失吗?
我的回答是，应该是应该，但目前不可行。如果一线城市全面取消限购，楼市将迅速崩溃，中国经济将不可收拾。为什么这么说?这是因为目前只有一线城市的楼市，还有足够的刚需和投资性需求支撑。目前的成交缩量，是因为有买房愿望的人，在等待一个好的价位。而多数二线城市，以及三四线城市就不同，那里供应量太大，潜在需求不足。取消不取消限购，影响不大。
如果北、上、广、深全面取消限购，楼市将出现三阶段的变化。第一阶段：成交增加，市场开始活跃，并在本地需求推动下轻微上涨。第二阶段：鉴于目前货币政策事实上已经是“适度宽松”，所以全国的投资性购房需求会迅速向一线城市集中，一线城市楼市开始出现大幅上涨。在一线城市核心地区，如果没有任何行政干预，房价有一两年内翻倍的可能。但这就像放礼花一样，在短暂的璀璨之后，市场将迅速转冷。第三阶段：全国楼市将在一线城市带领下，全面崩溃，走势类似1997年的香港，无比惨烈。而且，楼市崩溃将引发金融风暴，并带来剧烈的社会动荡。
其实政府深谙其中道理。他们的考量是，通过限购控制一线城市楼市，让它慢慢涨。即便短期内会下跌，或者成交量不足，通过信贷政策的微调，可以不让它崩溃。这样，一线城市楼市潜在的“上升动能”，不会一下子释放完成，可以慢慢地向前走。有一线城市为榜样，全国主要城市的楼市问题就不大。一大批核心城市楼市问题不大，全国楼市就没有整体性的风险。至于泡沫，可以通过“楼价不涨，等一等通胀，等一等居民收入增长”的方式，逐步化解。
在这个过程中，房地产这头疲惫的老牛，还可以通过慢走的方式，继续为中国经济拉一阵子的车，为改革和转变经济增长方式赢得时间。因此，控制好一线城市的楼市，对中国经济至关重要。
其实，要让我说句实话，广州放松不放松限购影响不大。只要守住北、上、深，就足以控制全国楼市。而在北京、上海和深圳三个城市里，对房地产依赖程度最低是深圳;能真正带来全国性影响的，是北京和上海。(作者系《深圳商报》编委)
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