01.
楼市拐点
今年楼市的“金九银十”，寒风习习。很多人的感受一致，即楼市拐点期来了。
具体表示，二、三、四线城市市场降温更为明显，各线代表城市平均降幅均超四成。
一些三四线城市售楼处甚至出现鲜有购房者问津的情况。就连上半年火爆的北京热点区域学区房市场，成交量也明显下降，且出现价格松动。
10月20日，国家统计局公布数据，9月份共有36个城市新房价格环比下跌，二手房价格环比下跌的城市达到52个。
在新房、二手价格环比上涨的城市中，涨幅也多处于0.1%-0.4%的低位。
而且，关键是，9月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%，这是2015年5月份以来首次下跌。
从历史数据来看，52个城市二手房价格下降也是2015年以来下跌城市数量最多的一次。
其实，关于房地产拐点到了的认知，没有以上数据，相信不少人在生活体验中也已经得到确认。
中房网几天前发布的《2021第三季度房地产开发企业信用状况报告》，似乎也在加深人们这种看法。
三季度信用债券违约涉及余额最大的蓝光发展，共计15只债券违约，涉及债券余额约121.34亿元。
其次是华夏幸福，共计2只债券违约，涉及债券余额31.50亿元。
此外，天房集团、泰禾、协信、正源地产和三盛宏业也各有债券违约，涉及债券余额分别为20亿元、15亿元、13.77亿元、13.54亿元和11.94亿元。
同时，债务违约的企业规模也越来越大，已蔓延至行业头部房企，截至三季度债务违约房企名单有中国恒大、华夏幸福、蓝光发展、协信远创、泰禾、阳光100中国、新力控股等。
上述负面消息，一条一条在侵蚀人们对楼市的信心。
02.
恒大效应
恒大虽然在可控状态下走向“终结”。但由此引发的骨牌效应还是开始了。
比如，因为对恒大地产的应收款项规模较大，回收存在较大不确定性。江山欧派近期就被列入信用评级观察名单。
在陶瓷卫浴行业，目前箭牌家居、新明珠集团、马可波罗控股都在上市登记、排队中。而最终恒大应收款问题对三家公司上市影响有多大，应该还需要观察。
10月4日开始，从华夏幸福、蓝光发展，到花样年、新力控股等大中型房企，纷纷宣布美元债务实质性违约，让中资概念地产受到很大冲击。
2017年以来，国内房企广泛发行境外美元债，境外发债逐渐成为房企融资的重要方式之一，融资量逐年上涨。
2019年，100家典型房企境外发债达到高峰，融资量达到约5052亿元，占所有发债总量的64%。
03.
政府救市
按国家统计局估计，2020年房地产对GDP贡献率7.34%，房地产+建筑业合计贡献14.5%。而政府方面，除深圳等少数城市外，基本靠土地财政维持。
因此，眼看着楼市的滑落，政府出手救市就成为必然。
据界面新闻报道，哈尔滨成为全国首个救市城市。最高购房补贴10万元。
观点地产也报道，今年国庆假期，3个出手救市的城市是广东惠州、浙江湖州、安徽安庆。
但是，换个维度看，据统计局数字，前三季度国内GDP共计82.31万亿元，同比增长9.8%。前9月全国商品房销售额为13.4795万亿元， 增长16.6%。
04.
央企主导
也许正是基于对房地产市场长期刚需增长的看好，在民企纷纷躺平的背景下，资金充足的央企今年频频捡漏拿地。
以中海地产为例，在9月份第二轮集中供地中，已累计拿地24宗，成交总价近508亿元，与上半年513亿元的拿地总地价基本持平。
而全年拿地估计超1400亿，跑在了融创、万科、碧桂园前面，位列行业第一。
而前三季度，中海、华润、保利等央企全逆周期拿地。深圳第二轮的21幅供地，参与竞价的央企占90%。成都第二轮供地中，总计有45家参与，其中30家有央企背景。
05.
精装的进化与分化
一个央企主导楼市的时代已经到来。那么，这是一个怎样的时代呢?
深圳精装研究院院长关永康，在最近佛山召开的“中国民族卫浴发展峰会”上演讲时指出，未来整个大家居建材行业呈现出六大发展趋势：
——百强房企集中度不断提高，需求、资金、土地等资源却在逐步萎缩，建议卫浴企业提供整体的卫浴空间解决方案，而不是卫浴单品类;
一一“高周转”模式终结，“产品力”提升成为“高溢价”和“高去化”的核心;
一一“成本导向”终结：户型创新/建造品质/配套部品功能成为竞争焦点;
一一精装成为房企生存基础，个性化精装成为制胜突围的必然选择;
一一对供方的产能布局、品质控制、成本控制、个性化服务等依赖越来越高;
一一各大房企开始利用订单/结算条件/资本对“优质供方”资源进行抢夺。
06.
危中见机
所以，根据以上判断，我们要有信心的是，大B端市场还在，只是主体变成了央企，而它们对品质的要求更高，但资金上更具保障，故材料企业应收账款的平均占比会下来。
另一方面，随着房地产行业的深度分化和进化。比如，未来一边是针对年轻人、弱势群体刚需，由央企主导普惠房，一边是民企为主的市场化高端住宅，还有个性化装修等，以及全国范围内的“城市更新运动”。而这些渠道恰恰给了专业品牌(设计驱动型品牌)机会。
试想一下，当前，面对史无前例的原材料涨价和停电限产，那些眼下受到政策关照，不被限电的一线企业，正好可以借机以低价+品牌的手段，再次清理门户，抢占各产区被迫涨价者的市场份额。
而一批专业的设计驱动型品牌，在未来三五年内也将迎来发展的战略机遇期。因为它们可以满足不断增长的消费升级市场、个性化市场的需求。
07.
目前已是楼市“最坏的时候”?
今年影响制造业的主要是原材料涨价、停电限产及楼市降温。前两项实际上与疫情引发的全球供应链紧张有关。
楼市降温首先与宏观调控有关。也与购买力压抑下的刚需不振有关，而恒大事件则放大了恐慌情绪，引发了一定程度的骨牌效应。
不过，从恒大近期的表现看，有序复工复产，清资还债，应是可以确认的主旋律。换言之，恒大事件不会引发大面积的房企塌方。
毕竟，这是事关民生与经济发展全局的大事。
10月22日，许家印在恒大集团复工复产专题会上透露，恒大没有预售过的楼栋或项目今后要全部改为现楼销售。
而中指研究院今天发布《2021年1-10月房地产企业销售业绩TOP200》。其中，在销售额方面，中国恒大前10个月是4585.4亿元，排名第五。在销售面积方面，是5659.1万㎡，排名第二。足见许家印“割肉”是动真格的。
接下来，作为与房地产业深度捆绑的建材行业，其实焏需透过恒大事件的平稳演讲，理性看待中国房地产未来的三五年走势。
比如，根据中国房地产信用平台的统计，截至10月15日，全国房地产开发企业总量为97797家，同比增长约0.6%，相较2020年全年仅新增了0.45%。
这是房地产开发企业数量首次近乎零增长。而且按照目前的增速及市场状况，预计2021年全年的同比增幅也会在1%以下。
但是，同一权威平台的另一组数字显示，2021年前三季度注销和吊销营业执照的开发企业共计429家，较去年1-9月份同期，环比减少18.90%。
而且，再看下，2021年第三季度涉及不良信用信息的房地产开发企业共计2446家，同比减少67.61%，环比减少15.07%，下降趋势比较明显。
“离场”企业数量相对平稳，不良信用“底部”已现。这是不是在表明，此轮房地产调控周期马上就要结束了?
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